美国、德国、新加坡
美国、德国和新加坡的住房金融体系模式在世界上比较具有典型性和代表性，简单地概括就是:
美国住宅：抵押贷款模式
德国住宅：储蓄体系与抵押贷款相结合的综合模式
新加坡住宅: 公积金模式
三个国家的的共同点在于都是以“利众”与“扶贫”作为出发点，政府通过政策和法规，促使银行对居民购买住房进行帮助,以解决居民的住房问题。



#美国住宅 抵押贷款模式

美国主要是基于市场手段的政策来管理住房。美国虽出现次贷危机，但上世纪30年代开始的住房保障政策，一直在完善并发挥作用。美国根据各种要素算出一个“家庭收入中值”，低于其80％，即为低收入家庭。政府或通过补贴房租，或通过购房税收、利率优惠等，保障他们的购买力。开发保障性住房，利润较低，政府不仅拨款兴建，还刺激社会力量参与。如给开发商提供低息贷款等。

另外，美国还有一项有特色的创举。在国外居住过的有心人会发现，在纽约、伦敦和东京等地，即使在黄金地段的高端楼盘旁边，也有一定数量的经济适用房。原来，在开发商开发的一些项目中，政府鼓励其中包含一定比例（约20％）的经济适用房。作为奖励，政府将允许该地产项目提高“建筑容积率”。这种把不同收入的人群适当融合的做法，可以让人们平等地享受治安、消防、教育、公共卫生等高质量服务，比起划分为完全隔离的贫民区和富人区来说，更有利于缓解社会矛盾。

德国住宅 储蓄体系与抵押贷款相结合的综合模式

德国租房市场很规范，政府制定严格的房租管制制度，并给出租金指导价格，各城市都制定了房租价目表，租房者可以依据收入来选择。买房子也不用操心。由德国的国家银行牵头，组建了住房储蓄银行，每个居民都必须参加住房储蓄。当储蓄额达到所需贷款额的40－50％，便有资格贷款买房。这种强制性的住房储蓄政策，使得德国人只要按部就班、辛勤工作就能买得起房子，符合他们的个性。

在保障房的建设方面，德国政府主要通过税收减免和兴建福利性公共住宅来保障供给。政府也鼓励个人、非营利住宅公司、自治团体等建造“保障性住房”。

德国的土地是私有的，所以自有住房主要来自三个地方：居民自建、和住房合作社合作建房、房地产商提供。政府目前采取的措施是鼓励自建房和向购房自住的人提供补贴。


（1）居民自建方面，在德国如果法律没有明文禁止，个人或者公司就有权利在其拥有的土地上开发房地产，并且还有住宅建设补贴计划。

（2）和住房合作社合作建房方面，住房合作社是主要是为了满足低收入群体住房而成立的一种居民互助的公共性组织。居民将钱存入住房合作社，存款达到一定规模后获得租用合作社房子的资格。

（3）德国的租赁住房方面，快速增加的住房为德国居民提供了大量的可供租赁房屋，将自有房子出租可以补贴税收，同时还可以享受政府的福利优惠。现存房源多、空置房源成本高两个条件为德国提供了足够多的出租房源。

居民不用为避免未来租房的不确定性而自购住房，并且《租赁法》对租房解约期限也给出了明确的规定，如果租房合同的任意一方想要终止合同，租约超过5年须提前半年通知对方，而且在柏林，房东5年内不准再涨房租，否则房东将面临巨额罚款。德国关于租房的各种规定，可以有效保护居民的长期租约，对德国租房市场的发展和房价的稳定作用重大。

总的来看，德国租房市场发达的原因在于：租赁房供给多，可以提供给居民的价值高，所以居民没有太大买房的需求。

新加坡住宅 公积金模式

（1）祖屋：令新加坡闻名世界的“组屋制度”源于新加坡独立后的屋荒，李光耀秉持“人无恒产则无恒心”的儒家思想，为提高居民的国家认同感，制定了组屋制度，截至2016年底，组屋占新加坡住房的80%。祖屋有着低廉的价格、丰厚的补贴，为了让居民买得起组屋，政府还向居民发放贷款，一般居民家庭花4-5年就可以购买一套组屋。

（2）执行共管公寓：比组屋居住条件好一些的公共性住宅，又叫EC公寓，地契一般是99年，是为收入超过组屋上限，但是还不是富裕阶层的 “夹心层”建设的保障性住房。如果一个家庭购买一个90平米的公寓，房价收入比是7.5，最多7年半的收入就可以买到。

（3）新加坡的私人住宅市场：私人住宅市场的土地是开发商向政府买的，分为永久性的私人土地。私人住宅还可以申请银行贷款。政府为了稳定私人住宅市场的房价也推出了一些政策，比如为了防止开发商捂盘惜售，规定了销售期，超过销售期没有完成销售的开发商将会被重罚。

所以总体来看，新加坡的住房体制也是层次分明，是以公共住房为主，私人住宅为辅，包括“廉租房—组屋—执行共管公寓”和“私人公寓—有地私宅”，为公民、永久居民和海外投资者都提供住房。
为什么不同国家或地区之间的住房机制差别这么大？除了与当地的历史背景、地理条件、社会风俗等客观环境息息相关，更重要的是在既定条件下的政府引导作用。

无论哪个国家，政府制定住房政策的时候想要达到的目标都主要有两个：

一是福利，提供公共性住房保障低收入群体的基本生存，对应公共住房制度。

二是经济，具体分为两个方面，一是促进经济增长，二是增加财政收入，对应私人住宅制度有足够多的财政收入可以支配意味着政府将有更大的能力去实现提供公共住房的福利目的和加快经济增长的经济目的。
源自于：
1.知乎《美国、德国、新加坡三国住房金融体系模式的比较》
2.搜狐财经网：格隆汇--中国人海外投资资讯第一平台